¿Cómo se hizo? Metodología del Ranking de Desarrolladores Inmobiliarios

Nueva Economía presenta el “Ranking de Empresas Desarrolladoras Inmobiliarias” en las que se considera a las empresas del sector que tienen activos por un valor igual o superior a los cinco millones de bolivianos.

Se revisó la información obtenida del Servicio Plurinacional de Registro de Comercio (SEPREC) y en algunos casos de las propias empresas. Esta información fue valorada y procesada por el equipo de expertos, tomando siete indicadores.

Los desarrolladores inmobiliarios tienen proyectos cuyo ciclo supera el año y por ello no pueden ser evaluados con el mismo conjunto de indicadores que las empresas en general. Un proyecto inmobiliario toma alrededor de uno a dos años desde la compra del terreno hasta el inicio de obras de construcción. En este periodo el desarrollador debe realizar el diseño urbanístico, lograr la aprobación del proyecto y asegurar las fuentes de financiamiento.

Se ha utilizado para ello los estados financieros oficiales presentados al 31 de diciembre de 2021 para las empresas cuya actividad principal es inmobiliaria o comercio en general y los estados financieros al 31 de marzo de 2022 para las empresas cuya actividad principal ante impuestos internos es la construcción.

Concentración

Esta variable mide la proporción de activos inmobiliarios con respecto al activo total de cada empresa. Este es el indicador más importante ya que determina si la empresa es realmente un desarrollador inmobiliario que por su cuenta y riesgo produce inmuebles y los vende o si es un gestor inmobiliario que administra el desarrollo a cuenta de terceros. A mayor valor, mayor

puntaje.

Concentración = activo inmobiliario / activo

Activo inmobiliario

Esta denominación es propia y representa a los bienes realizables, bienes en curso, inventarios de terrenos e inversiones en proyectos inmobiliarios que tiene la empresa y que figuran en el activo corriente y no corriente. Para este indicador se ha utilizado el valor de manera directa, por lo que se premia el valor absoluto de los activos inmobiliarios de la empresa. A mayor valor, mayor puntaje.

Margen inmobiliario

Es la diferencia entre el ingreso inmobiliario y el costo de ventas dividida por el ingreso inmobiliario, que es el ingreso por venta de inmuebles. Mide la proporción de utilidad bruta sobre ventas de un proyecto inmobiliario y muestra la capacidad de agregación de valor. A mayor margen, más valor agregado. A mayor valor, mayor puntaje.

Rotación del Activo

Este indicador mide la cantidad de veces que rota el activo y se expresa como los ingresos sobre las ventas. Este indicador premia a las empresas que han adquirido un ritmo en el desarrollo y venta de inmuebles. Las empresas-proyecto, creadas para un proyecto específico, obtienen buenos valores solamente en la fase final de venta de sus proyectos. A mayor valor, mayor puntaje.

Rotación del activo = ventas / activo

Gestión

Este indicador mide la proporción de las ventas que representa el gasto administrativo y el gasto comercial. Por lo general, se espera que este alrededor del 11 por ciento y mide la eficiencia de la gestión de proyectos. A menor valor, mayor puntaje.

Gestión = (gasto administración y gasto comercial) / ventas

Endeudamiento

Se calcula como el pasivo sobre el pasivo más el patrimonio. Indica que tan apalancada está la empresa. Un valor normal estará alrededor del 50 por ciento.

A menor valor, mayor puntaje.

Endeudamiento = pasivo / (pasivo + patrimonio)

Utilidad sobre ventas

Expresa la capacidad de la empresa de generar riqueza. A mayor valor, mayor puntaje.

Utilidad sobre ventas = Utilidad neta / ventas

Puntajes por indicador

Para cada indicador se ha calculado la frecuencia acumulada, que es la suma de las frecuencias absolutas de todos los valores inferiores o iguales al valor considerado. La frecuencia acumulada muestra la probabilidad de que los valores del conjunto de empresas sea menor que el valor de la empresa a ser valorada (es decir, esté comprendido entre infinito negativo y el valor de la empresa).

Para ello, se utiliza la media y la desviación estándar. Por ejemplo, un resultado de 76% quiere decir que el 76% de las empresas tienen valores inferiores al valor de esta empresa. La empresa con el mayor valor tendrá 100% y las empresas con los menores valores podrán tener puntaje ya que eso depende de la media y desviación estándar.

Puntaje total

Para el puntaje total se ha tomado “Concentración” multiplicado por 0,3 más los otros seis indicadores citados líneas arriba multiplicados cada uno por 0,1. La suma constituye el puntaje de cada empresa.